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Las servidumbres son, de acuerdo al art. 577 del Código Civil (en adelante también CC), un derecho real. Si bien esta disposición menciona sólo las servidumbres activas, ello es el resultado, como veremos, de que la noción de servidumbre a secas implica tanto el derecho en cuestión como la correlativa obligación que impone.

En concreto, de acuerdo al art. 820 del mismo código, la servidumbre es “un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.”

Así, como anticipamos, en las servidumbres pueden distinguirse dos aspectos, uno activo y uno pasivo, dependiendo del predio que consideremos:

Predio Sirviente es el predio que soporta el gravamen o servidumbre pasiva.

Predio Dominante es aquel a cuyo favor se impone el antedicho gravamen. Esto es, servidumbre activa.

Según se desprende de la definición que entrega el legislador, un requisito fundamental para que exista una servidumbre es que ambos predios pertenezcan a distintos dueños.

Caracter predial de su titularidad

Como todo derecho real, las servidumbres no existen respecto de personas determinadas sino que gravan una cosa en específico y, por tanto, afectan al predio sirviente aunque cambie su dueño.

Sin embargo, su titularidad también es real en el sentido que sólo beneficia al dueño del predio dominante, de modo tal que si éste deja de serlo también deja de ser el titular de la servidumbre en cuestión.

Características:

• Es un derecho real: así, según la defición del Código Civil, se tiene sobre la cosa sin respecto de determinada persona.
• Es un derecho inmueble: ello, puesto que según el art. 580 del Código Civil los derechos son muebles o inmuebles dependiendo de la cosa sobre la cual recaigan, y de lo dispuesto en el art. 820 del mismo código se colige que las servidumbre sólo recaen sobre inmuebles.
• Es un derecho accesorio: ello pues no se puede concebir en forma independiente al derecho de dominio de los predios sirviente y dominante. Asimismo, es accesoria en cuanto no puede subsistir sin los predios sobre los cuales recae, según se desprende del art. 825 del Código Civil.
• Es un derecho indivisible: No puede adquirirse, ejercerse o extinguirse parcialmente. Así, si un predio pertenece a varios copropietarios, una servidumbre pasiva no puede constituirse sino con el consentimiento de todos.
  Al dividirse el predio sirviente no varía la servidumbre constituida en él y la sufren quienes tengan la parte en que se ejercía, Art.826. A la inversa, si se divide el predio dominante, cada uno de los adquirentes tiene derecho a gozar de la servidumbre sin aumentar el gravamen del sirviente.
  Si el predio dominante pertenece a muchos el goce de uno de ellos interrumpe la prescripción respecto de todos, Art. 886, excepción al Art. 2509.

Clasificaciones

I.-  Servidumbres según su origen (art. 831 CC):

• Servidumbres Naturales: Son aquellas que provienen de la natural situación de los predios, no interviniendo ni la ley ni voluntad del hombre.
• Servidumbres Legales: Son las impuestas por la ley.
• Servidumbres Voluntarias: Son el resultado de un acuerdo de voluntades.

Se dice que las dos primeras son más bien limitaciones al derecho de propiedad y no servidumbres.

II.- Servidumbres según su objeto (art. 823 CC):

• Servidumbres Positivas: Al dueño del predio sirviente se impone la obligación de dejar hacer al dueño del predio dominante. Ejemplo: Dervidumbre de tránsito y acueducto. En algunos casos, estas servidumbres imponen al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo. Ejemplo: demarcación y cerramiento, arts. 842 y 846 Para algunos autores, estas son obligaciones legales derivadas de las relaciones de vecindad.
• Servidumbres Negativas: Son aquellas que imponen al dueño del predio sirviente la prohibición de hacer algo, que sin la servidumbre le sería lícito. Ejemplo: no plantar, no edificar.

III.- Teniendo en cuenta las señales exteriores de existencia de la servidumbre (art. 824 CC)

• Servidumbres Aparentes: Es la que está continuamente a la vista, presenta señales exteriores.
• Servidumbres Inaparentes: La que no se conoce por una señal exterior. Las servidumbres negativas son siempre inaparentes.

IV.- Atendiendo la manera como se ejerce (art. 822 CC):

• Servidumbres Continuas: Es la que se ejerce o puede ejercerse continuamente, sin necesidad de un hecho actual del hombre. Ejemplo: Servidumbre de acueducto.
• Servidumbres Discontinuas: Es la que se ejerce a intervalos más o menos largos de tiempo y supone un hecho actual del hombre. Ejemplo:  Servidumbre de tránsito.

Combinación de servidumbres continuas y discontinuas, aparentes e inaparentes:

• Servidumbres continuas aparentes: Se ejercen sin necesidad de un hecho actual del hombre y están permanentemente a la vista. Ejemplo: canal de regadío.
• Servidumbres continuas inaparentes: Se ejercen sin necesidad de un hecho actual del hombre y no tienen una señal exterior. Ejemplo: acueducto por un canal subterráneo.
• Servidumbres discontinuas aparentes: Aquellas que para su ejercicio requieren de un hecho actual del hombre y que están continuamente ala vista. Ejemplo: tránsito por un camino.
• Servidumbres discontinuas inaparentes: Para su ejercicio requieren un hecho actual del hombre y no se conocen por una señal exterior. Ejemplo: tránsito por sitio eriazo.

Estas clasificaciones no sólo importan desde una perspectiva doctrinal, ya que la forma de constituirse la servidumbre es diferente según su tipo. Además, existe la posibilidad de ganar por prescripción adquisitiva las servidumbres continuas aparentes. Finalmente, dependiendo de su tipo, también existe la posibilidad que se extinga o no por falta de uso.

Ejercicio del derecho de servidumbre:

Reglas Generales:

• El que tiene derecho a una servidumbre tiene también derecho a los medios necesarios para ejercerla, art. 828.
• Las obras que deban realizarse para gozar de la servidumbre son de cargo del dueño del predio dominante, art. 829.
• Inalterabilidad de la servidumbre: art. 830.