I. Regulación
El procedimiento aplicable a las contiendas entre arrendadores y arrendatarios de predios urbanos se encuentra regulado en la ley 18.101. Según el art. 7° de esta norma, los juicios a los que específicamente se aplica este procedimiento son:
- Desahucio;
- Terminación del arrendamiento;
- Restitución de la propiedad por vencimiento del plazo del contrato;
- Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador;
- De indemnización de perjuicios que intente cualquiera de las partes; y
- Otros que versen sobre cuestiones derivadas de estos contratos.
II. Tribunal competente
De acuerdo a lo señalado en el art. 17 de la ley, son competentes para conocer de estos juicios los jueces letrados de mayor cuantía, conforme a las reglas generales del Código Orgánico de Tribunales, sin perjuicio de las atribuciones que competen en la materia a los jueces de policía local que sean abogados. Por consiguiente, en términos generales, será competente el juez civil del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble arrendado.
III. Oralidad general del procedimiento
La oralidad es la regla general en el procedimiento regulado por la ley 18.101, según el art. 8° de la misma. Sin perjuicio de ello, las partes pueden presentar minutas escritas con la relación de los hechos y las solicitudes sometidas al conocimiento del tribunal.
IV. Comparecencia
La regla general en nuestro ordenamiento es que las personas deben comparecer en juicio contando con el patrocinio de un abogado y siendo representadas por una persona habilitada para ello (en la mayoría de los casos, las calidades de abogado patrocinante y mandatario judicial se confunden en un mismo profesional). Pues bien, la ley sobre arrendamiento de predios urbanos introduce una importante excepción a esta regla: de acuerdo al art. 8 n° 10, las partes podrán comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales.
V. Notificaciones
De acuerdo al art. 8 n° 2, la notificación de la demanda debe hacerse de acuerdo a la regla contenida en el art. 553 del Código de Procedimiento Civil. Esta norma (aplicable a las querellas posesorias) no hace sino aplicar las reglas generales en cuanto a la notificación de la demanda y su proveído, i.e., los arts. 40 al 44 del mismo código.
Sin perjuicio de lo anterior, la ley establece una regla especial en cuanto a la notificación sustitutiva del art. 44, en el sentido de que no es necesario que el demandado se encuentre en el lugar del juicio para que pueda practicarse, pudiendo efectuarse directamente en el inmueble arrendado.
VI. Medios de prueba
El art. 8 n° 3 de la ley en comento dispone que los medios de prueba deben indicarse en la demanda. Lo anterior, naturalmente, sólo resulta aplicable al demandante. En cuanto al demandado, la ley sólo se refiere al plazo con que cuenta para presentar la lista de testigos que depondrán por su parte, la que debe presentarse hasta las 12 horas del día anterior a aquel en que se celebrará la audiencia de contestación y prueba.
VII. Valoración de la prueba
Según lo dispuesto en el art. 8 n° 7, la prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica. Esto representa una excepción a la regla general en materia civil, donde impera la prueba legal o tasada, esto es, un sistema en que el valor de la prueba está preestablecido en la ley. La sana crítica se ha definido tradicionalmente como un sistema en que el juez valora la prueba de acuerdo a la lógica, las máximas de la experiencia y los conocimientos científicamente afianzados.
VIII. Forma del procedimiento
a. Citación a la audiencia de contestación y prueba
Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia en cuestión para el quinto día hábil después de la última notificación. A diferencia de lo que ocurre con otros procedimientos, este plazo no es susceptible de aumento.
b. Realización de la audiencia
Según dispone el art. 8 n° 4, la audiencia tendrá lugar con sólo las partes que asistan, se iniciará con la relación verbal de la demanda y continuará con la contestación verbal del demandado. Acto seguido se procederá obligatoriamente al llamado a conciliación. De producirse ésta, se levantará acta y se pondrá de dicha forma término al juicio (en efecto, la conciliación es un equivalente jurisdiccional, en el sentido de que produce efectos análogos al que produciría la sentencia definitiva). En caso de no producirse, el secretario certificará el hecho y (en caso de que estime que existen hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos) el juez dictará la resolución que recibe la causa a prueba.
c. Recepción de la prueba
La prueba debe rendirse en la misma audiencia. La impugnación de los documentos presentados durante ésta se somete a las reglas generales. Asimismo, la prueba testimonial no podrá rendirse ante un tribunal diverso de aquél que conoce de la causa. Concluida la recepción de la prueba, las partes serán citadas a oír sentencia, lo que debe producirse al finalizar la audiencia.
d. Plazo para dictar sentencia
La ley no estableció un plazo expreso para estos efectos, pero de acuerdo a la doctrina y la jurisprudencia resulta aplicable el art. 561 del Código de Procedimiento Civil relativo a las querellas posesorias, según el cual la sentencia debe dictarse dentro del plazo de tres días contados desde la resolución que cita a las partes a oírla.
IX. Apelación
Finalmente, el art. 8 n° 9 de la ley dispone que sólo serán apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación. Todas las apelaciones se concederán en el solo efecto devolutivo; tendrán preferencia para su vista y fallo y durante su tramitación, y no se podrá conceder orden de no innovar.
En segunda instancia, podrá el tribunal de alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por vía de apelación sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado.
Bibliografía:
López Díaz, Carlos. Arrendamiento de Inmuebles Urbanos. Editorial Metropolitana. Santiago, 2015.
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