Adquirir un bien raíz —un terreno, digamos— es probablemente una de las aspiraciones humanas más universales. Sin embargo, ello a veces se ve frustrado por culpa de personajes inescruplosos que, aprovenchándose de nuestros sueños, llegan a prometer tierras más bellas que la utópica Shangri-la, y defraudan la confianza que se les entrega, obteniendo ventajas ilegítimas con la celebración de negocios prohibidos.
¿Qué es un loteo irregular o brujo?
Según el Ministerio de Bienes Nacionales, se trata de subdivisiones de terreno que no cuentan con un permiso provisorio o definitivo de la Municipalidad correspondiente. Estos terrenos se caracterizan por no poseer delimitaciones claras de calles, acceso a espacios públicos ni servicios básicos como alcantarillado, agua potable, luz, etc.
Se producen por la disposición de terrenos emplazados generalmente en zonas rurales, sin cumplir con la normativa urbanística que regula dichos predios, contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), en su ordenanza general y en el decreto ley N° 3.516, las que establecen normas sobre sub-división predial urbana y rústica en relación con los planos reguladores comunes.
Qué puede pasar si intento adquirir un loteo irregular.
En términos simples, cuando se compra algo en Chile, sean bienes muebles o inmuebles, no se adquiere ningún derecho sobre la cosa objeto de la operación: lo que ocurre, es que el vendedor se obliga a ceder los derechos que tenga sobre ella, la que, sólo tras haberse cumplido dicha obligación, pasa a formar parte del patrimonio del comprador. Se trata, en otras palabras, de un sistema en que coexisten dos elementos distintos en la transacción: un título que genera derechos personales, es decir, obligaciones; y un modo de adquirir el dominio, en este caso, la tradición, de derechos reales —que describen una relación con la cosa misma—, en virtud de la cual se transfieren estos en cumplimiento de aquellas.
Lo anterior puede traer aparejado un importante grado de incertidumbre pues, en términos generales, nuestro derecho sobre la cosa estará subordinado al que realmente tenga o pueda tener el vendedor. Por tanto, para tener una mayor certeza de que los negocios a celebrar son lícitos se recomienda:
- Solicitar el dicom comercial de quién actúa como el promitente vendedor y/o vendedor;
- Solicitar los antecedentes penales de quién actúa como el promitente vendedor y/o vendedor;
- Averiguar si estos loteos (en la Municipalidad respectiva, en específico la Dirección de Obras Municipales) están en proceso de regularización;
- Averiguar si estos loteos son de propiedad de quién actúa como promitente vendedor y/o vendedor (esto se debe hacer ante el Conservador de Bienes Raíces competente).
Si pese a estas precauciones se es víctima de incumplimiento de los actos comentados anteriormente, existe la posibilidad de perseguir tanto la responsabilidad civil como la eventual responsabilidad penal derivada de los hechos.
Cabe señalar, al respecto, que el artículo 138 LGUC crea un delito especial:
Será sancionado con la pena de presidio menor en su grado máximo a presidio mayor en su grado mínimo el propietario, loteador o urbanizador que realice cualquiera clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia de dominio, tales como ventas, promesas de venta, reservas de sitios, adjudicaciones en lote o constitución de comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones, en contravención a lo dispuesto en el presente párrafo.
Por su parte, según el Art. 139 de esta ley, las municipalidades, intendencias, gobernaciones y el Ministerio y Servicio de Vivienda están obligados a denunciar este delito. Este deber se extiende a cualquier todo empleado público que cuente con información respecto de un delito a propósito del ejercicio de su cargo, quién tiene la obligación de denunciar a la autoridad competente.
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